23.11.2022 Арбитражный суд Красноярского края принял Решение по делу ИП Хребтова А.С. (№ А33-23441/2021), в рамках которого рассматривался вопрос о налогообложении полученного индивидуальным предпринимателем по договорам займа отступного в виде объектов недвижимости.
Как следует из судебного акта, ИП Хребтов А.С. (далее – «Предприниматель») заключал с физическими лицами (заемщиками) договоры займа с залогом недвижимого имущества, принадлежащего заемщикам.
В связи с неисполнением заемщиками договоров займа залоговое имущество на основании мировых соглашений и решений судов передавалось в собственность Предпринимателя как залогодержателя и затем реализовывалось им.
Полученное Предпринимателем залоговое имущество (в том числе полученное в качестве отступного) не было им включено в налоговую базу для целей расчета единого налога, уплачиваемого в связи с применением УСН.
Налоговый орган рассчитал налоговую базу с «дохода Предпринимателя в натуральной форме» как сумму превышения стоимости полученного им залогового имущества над величиной ранее выданного Предпринимателем займа.
Не оспаривая по сути решение налогового органа в части доначисления налога с дохода «в натуральной форме», Предприниматель не согласился с тем, как налоговый орган рассчитал базу по единому налогу при последующей реализации Предпринимателем залогового имущества – в базу была включена цена реализации имущества в полном объеме, в то время как, по мнению Предпринимателя, при расчете налоговый орган обязан был вычесть из цены продажи ту сумму, которая явилась базой для расчета налога «с дохода в натуральной форме», а также вычесть сумму выданного Предпринимателем займа (чтобы избежать «двойного» налогообложения).
Налоговый орган не согласился с позицией Предпринимателя и указал на то, что доходы были получены Предпринимателем в результате совершения разных сделок: доходы в натуральном виде получены вследствие передачи в собственность Предпринимателя объектов недвижимости, являющихся предметами залога по договорам займа, и, кроме того, им получены доходы от реализации принадлежащих ему на праве собственности объектов недвижимости.
Суд поддержал позицию налогового органа, отметив следующее:
- Прекращение обязательства займа в денежной форме предоставлением имущества в качестве отступного не может расцениваться как надлежащее исполнение, а является иным самостоятельным видом прекращения ранее существующих прав и обязанностей сторон. В данном случае, как установлено налоговым органом, заемщиками обязательства перед Предпринимателем не были исполнены, и недвижимое имущество перешло в собственность Предпринимателю либо по соглашению об отступном, либо как залогодержателю.
- Дальнейшее распоряжение полученным имуществом не подпадает под регулирование, предусмотренное пп. 10 п. 1 ст. 251 НК РФ, поскольку заемное правоотношение прекращено, и у налогоплательщика складываются правоотношения с иными участниками гражданского оборота по поводу реализации такого имущества. Такая реализация подлежит налогообложению по общим правилам, установленным для соответствующего налогового режима.
- В момент получения Предпринимателем в собственность заложенного имущества (полученного в виде отступного) в случае, если стоимость переданного имущества превышает сумму займа, займодавец получает доход в натуральной форме, который подлежит налогообложению по правилам, установленным для УСН. При этом, поскольку заемные отношения прекратились в момент передачи заложенного имущества займодавцу, а дельнейшая реализация имущества, полученного налогоплательщиком по соглашению об отступном либо как залогодержателем, осуществляется вне рамок заемных правоотношений, доводы Предпринимателя о двойном налогообложении, допущенном инспекцией при налогообложении полученного Предпринимателем дохода в натуральной форме и налогообложении дохода от реализации принадлежащих налогоплательщику объектов недвижимости, не имеют правовых оснований.
Данное дело демонстрирует исключительную важность корректного планирования и структурирования сделок по приобретению и реализации объектов недвижимого имущества, в том числе при применении специальных налоговых режимов. Недостаточно проработанная структура сделок, по сути, привела к излишне обременительному налогообложению продавца объектов недвижимого имущества.
Специалисты налоговой практики Nextons, имеющие богатый опыт налогового сопровождения клиентов при структурировании любых видов сделок, будут рады оказать всестороннюю поддержку в области планирования и разработки структуры сделок, позволяющих минимизировать налоговые риски для вовлеченных сторон.